Ринок нерухомості начебто завмер в очікуванні того, що з ним буде далі. Як і раніше, ріелтери та експерти розділені на два ворогуючі угруповання: ті, хто грає на підвищення, і ті, хто вважає, що велика «українська бульбашка» нерухомості продовжуватиме стрімко здуватися. Поки що очевидно одне: корекція на зниження, як і раніше, триває.
Якщо поглянути на динаміку цін за останній рік у основних містах України, стане очевидним: із різною активністю ціни продовжують пікірувати. Найбільше (на 7-18%) вартість квадратного метра просідає у найбільш економічно розвинених регіонах, де, як було визнано, нерухомість до кризи була максимально переоцінена.
Так, у Донецьку падіння цін на житло за останній рік (з вересня минулого – до вересня нинішнього) вже перевищило 16%. Схожа динаміка спостерігається і в одному із найдорожчих за вартістю житла місті – Одесі. Майже те саме маємо і у Луганську, і у Львові, і навіть у Вінниці. Ще різкіше валяться ціни у Запоріжжі і взагалі рекордно – у Харкові, де цінове «просідання» вже перевищило 20%.
Трохи повільніше пікірують ціни хіба що в Києві, що, очевидно, можна списати на його столичний статус і глибший психологічний шок для власників квартир, які все ще не звикли до нових реалій. Падають, але поки що не так стрімко, як в інших мегаполісах, ціни та у Дніпропетровську. У той же час, трохи вгору за останні півроку намагаються стрибнути ціни не в найбільших містах країни – Миколаїв, Полтава, Суми, Ужгород, Херсон, Хмельницький, Чернігів. Щоправда, це переважно стосується найдешевшого сегмента житла – одно- та двокімнатних квартир.
Втім, головним температурним індикатором та, можна сказати, локомотивом ринку нерухомості в країні є Київ. Тут витрачаються найбільші суми на купівлю нерухомості, і тут ринок завжди найбільш активний. Отже, станом на початок вересня середня вартість квадратного метра вторинного житла у столиці становить $1779 (дані статистики консалтингової компанії SV Development). Якщо ж відштовхуватися від даних декларованих цін квартир, виставлених на продаж у базі найбільшого в Києві агентства нерухомості «Благовіст» (ця компанія, за оцінками, контролює понад 2/3 угод на столичному ринку) – $2467 за кв. м.
Вже повнометражну однокімнатну квартиру («не гостинку») у столиці можна легко купити за $50-60 тис. і навіть дешевше, якщо продавці справді мають намір продати. Щоправда, поки що це віддалені від метро райони.
Аналогічні тенденції падіння цін фахівці відзначають також щодо ринку нежитлової нерухомості – складських та офісних приміщень. Ціни на цьому сегменті вважаються одним із важливих індикаторів (а точніше – провісників) того, що відбуватиметься з цінами загалом на ринку згодом. Якщо бізнес-активність падає або просто «лежить», отже незабаром хвиля докотиться і до приватного сектору.
Втім, найбільш різко «просідаючим» зараз є ринок заміської землі та котеджів. У липні середня ціна продажу 1 кв. м приватних будинків у передмісті Києва становила $1383. Порівняно з червнем їх вартість знизилася на 1%, а з початку року – на 12,6%.
Рівно два роки тому, на початку вересня 2008 року (тобто десь перед офіційним приходом кризи в Україну), середня ціна пропозиції столичної нерухомості досягла історичного піку – $3628 за кв. м (за статистикою «Благовіста» – близько $4205). Таким чином, зараз ціни на нерухомість всіх типів десь удвічі нижчі, ніж до кризи.
Головне питання сьогодні полягає в тому, багато це чи, як і раніше, мало?
Що ховають цифри статистики?
Весь 2009 рік ринок квартир і приміщень для офісів по всій країні і в столиці стрімко летів вниз, в результаті чого в середині року був досягнутий рекордний мінімум кількості угод купівлі-продажу. Так, у серпні минулого року у столиці було здійснено лише близько півтори сотні угод. Сьогодні цей показник, якщо вірити звітам ріелторів, значно більше. Так, у серпні цього року, за даними SV Realty, у Києві було укладено 707 угод купівлі-продажу вторинного житла (щоправда, за окремі місяці зустрічаємо і показники близько 400 угод).
І все-таки, незважаючи на те, що серед ріелторів навіть у період кризи важко було відшукати тих, хто б не передрікав швидке і дуже бурхливе зростання цін, багато макроекономічних симптомів та індикаторів сьогодні кажуть: ринок швидше за все не досяг «дна».
Звичайно, ціни впали і тепер вдвічі нижчі за докризові, проте на кожного реального покупця на ринку, як зізнаються всі без винятку ріелтори, сьогодні припадає щонайменше 10, а то й 20 пропозицій. Виходить, ціни, як і раніше, вкрай неадекватні реаліям і рівновагу ринку досі не знайдено.
Багато аналітиків вказують, що таке ненормальне співвідношення цін попиту – справа часу. Щоб власникам квартир психологічно звикнути до думки, що їхнє майно коштує вдвічі-втричі дешевше і, можливо, вже ніколи не дорожчатиме, як за часів «бульбашки», їм потрібен термін. А також довга відсутність покупців.

Так, з грудня 2009-го до березня цього року на ринку відбулася деяка корекція вгору (очевидний прямий взаємозв’язок із президентськими виборами – спробами спекуляції на очікуваннях зростання цін після зміни влади). Невелике коливання також сталося у травні та на початку літа. Однак загалом з початку цього року спостерігається плавний, але досить чіткий спад (вартість реальних угод при підписанні контрактів купівлі-продажу, безсумнівно, ще нижча за публічно декларовані ціни).
За даними компанії «Благовіст», якщо в січні цього року середня вартість квадратного метра житла в столиці становила $2639, то на початок вересня вона нижча десь на 7% ($2467).
Якщо поглянути на ситуацію у ближчій ретроспективі, то тенденція зниження цін триває, хоча кількість угод безперечно відчутно більше, ніж рік тому. Так, якщо у серпні 2010 року, за даними SV Development, у столиці укладено 707 угод купівлі-продажу вторинного житла (це на 7,9% менше кількості угод за липень-2010, що ще можна пояснити типовим літнім спадом активності), то зараз кількість угод все ж таки на чверть перевищує показник серпня минулого року.
Більше того, у січні-серпні на вторинному ринку житла загалом укладено 6405 угод купівлі-продажу. А це аж на 75,5% вище за показник за аналогічний минулорічний період.
Зростання має місце і на «первинці». За даними SV Realty, на цьому ринку в серпні укладено 199 угод, що хоча і на 5,7% нижче показника за липень-2010, але на 38,2% вище за серпень 2009-го. У січні-серпні укладено 1484 таких угод – це на 80,8% більше від того ж відрізка часу у 2009-му.
Отже, цінове «дно» перейдено і маємо зростання активності покупців?
Більш скептично налаштовані аналітики на це говорять приблизно таке: якщо врахувати, що майже весь 2009-й рік ціна пропозицій до продажу залишалася досить високою (тобто абсолютно неадекватною реаліям, що вже тоді склалися, і майже відсутньому попиту), зараз ми спостерігаємо лише перші зрушення до більш адекватної ціни. І покупці, які вичікували, різко кинулися.
Однак Рубікона ще не пройдено. Адже якщо врахувати, що кількість пропозицій на порядок перевищує наявний попит, і дуже багато квартир стоять на продажу вже більше року (або з продажу знімаються), підстав для подальшої корекції вниз більш ніж достатньо.
І справді, на сьогоднішній день є чимало прогнозів, які вказують на те, що чергове просідання ринку квартир може статися. Десь до весни-літа 2011-го.
Ці прогнози насамперед ґрунтуються на тому, що для стабілізації ринку нерухомості поки немає і не передбачається, принаймні, однієї ключової передумови зростання цін – дешевих та доступних довгострокових кредитів. Будь-який здоровий погляд на речі показуватиме, що ці кредити повинні бути хоча б під 10-12% річних у гривнях і терміном не менше ніж років на 20. Отже, все те, що багато кредитних фінустанов останніми місяцями оголосили під виглядом нових іпотечних кредитних програм , Розумніше трактувати, як типові маркетингово-рекламні ходи, мета яких – вкотре нагадати про роботу і навіть прогрес тих чи інших банків.
Гра на зниження
У ході спілкування з покупцями ріелтори, оператори ринку, цілком резонно для себе рекомендують нерухомість якнайшвидше скуповувати і, зрозуміло, пророкуючи швидке і нестримне цінове зростання.
З одного боку, ріелтори і «підстьобують» продавців потроху знижувати вартість метрів, йти на торг і поступатися ціною, оскільки вони зацікавлені хоч у якомусь русі ринку. Прекрасний аргумент для тих, хто продає, – сотні квартир, які виставлені на продаж рік і більше тому, але при цьому практично не мають переглядів.
З іншого боку, ті ж ріелтори зацікавлені в вищій ціні угоди, щоб більше заробити (середні комісійні за послуги агентства нині трохи вищі, ніж на піку цін, і становлять близько 3,5-4% від суми угоди, які зазвичай стягуються з покупця, або навпіл із продавцем). Вони ж, безумовно, зацікавлені і в розігріві очікувань ринку, формуванні у громадян, які все ще мають у своєму розпорядженні вільні ресурси (або отримали їх в результаті продажу житла), чіткого переконання, ніби ринок ось-ось почне зростати.
Заяви про зростання, що підкріплені якимись локальними цифровими викладками цінових коливань, звучать все частіше. Що навпаки наштовхує на не найкращі передчуття. Справа в тому, що ні в підсумковій статистиці самих ріелторів, ні в макроекономічних індикаторах, і навіть у поточній економічній політиці влади, жодних стимулів до зростання не проглядається.
Більше того, низка шанованих фінансових установ та аналітичних структур відкрито пророкують неминучу та швидку корекцію цін. Так, згідно з нещодавнім аналітичним звітом німецького «Ерсте Банку», на вторинному ринку житлової нерухомості України неминуча тенденція до спаду, який розпочнеться вже ранньою осінню.
Недавній попит на житлову нерухомість, який стабілізував ринок, на думку аналітиків банку, відбувався в основному за рахунок клієнтів, які використовували свої заощадження та сні.

мали частину сум із депозитів, вважаючи, що ціни на житло досягли «дна». Однак зараз кількість таких клієнтів зменшується з кожною угодою. Відсутність доступного іпотечного кредитування та зниження реальних доходів населення є основними причинами, які останнім часом знову потягли ринок униз після того, як підтримка, спричинена короткостроковим попитом, пішла на спад.
Свої аргументи аналітики «Ерсте Банку» також підкріплюють даними про те, що протягом останніх двох років лише близько 10% покупців змогли заплатити повну вартість покупки одразу і без кредитів. Решта всіх операцій проводилися з допомогою позик.
З урахуванням традиційної літньої стагнації на ринку, в «Ерсті Банку» очікують, що тенденція до зниження житлової нерухомості, розпочавшись з ранньої осені, у 2011 р. призведе до скорочення ринку щонайменше на 20%.
Основною причиною такого спаду буде, судячи з звіту, відсутність купівельної спроможності і побоювання громадян, що ростуть, з приводу взагалі будь-яких великих витрат. Коли рівень цін внаслідок вищезгаданого «здування» задовольнить попит, аналітики «Ерсте Банку» прогнозують, що ринок почне стабілізуватися. У доповіді зазначається, що якщо це й станеться, то не раніше ніж у 2012 році.
Аналогічні прогнози зустрічаємо і в інших експертів, гідних довіри. Так, президент Спілки фахівців нерухомості (ССНУ) Олександр Рубанов нещодавно озвучив свій прогноз, згідно з яким ринок житлової нерухомості стабілізується не раніше, ніж у січні-червні 2012 року. За його словами, на пожвавлення попиту може позитивно вплинути поновлення іпотечного кредитування, яке відповідно до більшості оцінок відбудеться не раніше 2-го півріччя 2012 року. При цьому точно стверджувати, що це станеться, саме у зазначені терміни теж не можна.
Старший фінансовий аналітик агентства «Кредит-Рейтинг» Роман Смаковський взагалі рекомендує тим, хто має вільні кошти, не поспішати з покупкою метрів у найближчий рік – якщо, зрозуміло, квартира купується з інвестиційною метою, а не потрібна для житла. «У таких умовах інвестування у будівництво чи купівлю житла з метою подальшого перепродажу чи здачі в оренду є економічно малоефективним», – заявляє експерт.
На його думку, «у короткостроковій та середньостроковій перспективі вірогіднішим є поступове зниження цін, особливо на морально застаріле житло».
Що ж до активізації первинного ринку, на думку експерта, забудовникам уже «необхідно пропонувати доступне як за вартістю, так і за метражами квартири, а державі спільно з представниками галузі сформувати адекватні механізми гарантування своєчасного отримання громадянами житла в обмін на інвестиції в об’єкти, що будуються».
До речі, саме серйозні проблеми у будівельних компаній, які заморозили рядки або значно прострочили здачу багатьох об’єктів, не додає оптимізму тим, хто за колишніх умов був би готовий інвестувати у житло. Якщо у забудовників такі проблеми, то всі чекають гіршого і гроші їм не несуть. Якщо ринок просяде ще на пару ступенів, то який сенс сьогодні купувати за нинішніми завищеними цінами?
Дуже багато говорить про те, що вся політика нинішньої влади – від дій Нацбанку до інфраструктурних проектів Кабміну і навіть законодавчих, а також податкових новацій – вже зараз спрямована саме на те, щоб з різними бульбашками на ринку нерухомості покінчити назавжди. І навіть більше, ми посміємо припустити, чи буде робити спроби до того, щоб вартість житла продовжувала пікірувати й надалі. Зрештою, житло за доступними цінами – одна з базових тез президентської програми Віктора Януковича.
І справді, з погляду макроекономічних та фінансових балансів, жодного якісного зростання не досягти, якщо основну частку вільних грошей населення й надалі акумулюватимуть у себе лише забудовники-спекулянти.
Серед затверджених президентом днями національних проектів є програма масового будівництва житла за ціною 3-4 тисячі гривень. (Тобто $400-500) за квадратний метр. Сьогодні, нагадаємо, забудовники в середньому по Києву виставляють ціну втричі вищу (близько $1542).
У принципі багатьом спеціалістам у нашій країні давно відомо, що 500 доларів і сьогодні є фактично собівартістю житла, включаючи всю проведення комунікацій та податки. Щоправда, не враховуючи того, що в нинішні ціни були спочатку закладені дуже великі витрати на корупційні витрати, тобто хабарі чиновникам.
Вважається, що для запуску масового будівництва недорогого житла досить максимально спростити дозвільну систему, щоб такі дозволи отримував будь-який забудовник, чи то вітчизняний, чи іноземний. Мова не обов’язково має йти про будівництво в престижних районах і навіть нинішній межах міст, а про мікрорайони, які можуть зводитися з нуля, як свого часу та сама Троєщина.
Модель формування запобігання такого житла ще обговорюється, але одне ясно: достатньо створювати окрему компанію за участю держави, почати виді

ляти даної компанії безкоштовно землю, вона при рентабельності в 3-5% може вийти і на ціну в $ 500 за квадрат. Як тільки стане зрозуміло, що на ринок можуть почати масово викидатися такі квартири, всі інші компанії будуть змушені вгамувати і свої надапетити.
Саме на це, очевидно, спрямована і перезапущена нещодавно урядова програма «Доступне житло», яка хоч і потроху, але все ж таки може надалі відчутніше впливати на попит. Подейкують також і про те, що в Кабміні всерйоз задумали допустити в Україну зарубіжні будівельні компанії, які зараз, відчуваючи через кризу дефіцит замовлень по всьому світу, готові будуть здавати під ключ житло за цінами, близькими до реальної собівартості – $500-600. за кв.
Тим самим на будівельному ринку розігріватиметься не ціновий ажіотаж, а жорсткіша конкуренція між забудовниками. Якщо хтось із будівельних компаній у процесі цього збанкрутує (до речі, досі в країні жоден великий забудовник не оголошував дефолтів, оскільки майже всім вдалося пролонгувати кредити банків, що, втім, теж ненадовго) – тим, хай вибачать мені забудовники краще для ринку. Масу житла недбайливих бізнесменів банки продадуть за борги без надприбутків, до яких звикли будівельні монополісти.
Новий проект Податкового кодексу, незважаючи на розмови про можливе прийняття та податку на депозити, вже включив норми податку на «надлімітні» метри житлової та комерційної нерухомості. З наступного року доведеться платити по 10 грн. податку за кожен зайвий метр, якщо у володінні сім’ї є квартира або сукупна кількість метрів у кількох квартирах – понад 100 кв. м.
Судячи із заяв прем’єра Миколи Азарова, це ще не все. Шкалу податку можуть незабаром зробити прогресивною. Простіше кажучи, на якомусь етапі масово скуплені багатими громадянами квадратні метри з метою спекуляцій вигідніше «скинути» на ринок. Що, загалом, теж може зробити свій внесок у приведення цього самого ринку в більш адекватну реаліям кондицію.
Скидання застав
Отже, якщо уважніше придивитися до динаміки цін, можна побачити таку тенденцію: наприкінці минулого року і на початку цього спад був досить активним, тоді як сьогодні ці процеси теж продовжуються, але вже не так динамічно. Можливо, мають рацію ті аналітики, які стверджують, що незабаром ціни мають продовжувати знижуватися десь у межах 1-3% щомісяця, залежно від виду нерухомості.
Найбільше втрачають сьогодні в ціні як зазвичай двокімнатні та трикімнатні квартири, тоді як плавніше сповзання цін проходить на найдешевші однокімнатні квартири. Побічно такі тенденції підтверджують і зрушення у межах останніх місяців. Так, з урахуванням скорочення кількості угод у серпні, про що було сказано вище, кількість пропозицій квартир за той же місяць на «вторинці» збільшилася на 7,1% щодо липня і зараз загалом становить 12 354 квартири. Проте навіть з урахуванням спаду активності покупців, частка квартир, які вперше виставлені на продаж, у звітному місяці продовжує зростати – на 15,8% від усього обсягу пропозиції.
Простіше кажучи, пропозиція зростає, а рівень попиту стабільно відсутній.
Серед ключових факторів, які можуть суттєво вплинути на зниження цін – поява у продажу великої кількості квартир, які перебували у заставі у банків. На «викиду» таких квадратних метрів чекали вже з кінця 2009 року, але оскільки досі цього не сталося, багато ріелторів за останні місяці заспокоїлися і тепер не дуже вірять у реальність такого сценарію. Проте досі не враховувався тимчасовий лаг, без якого банки і не могли розпочати скидання таких квартир.
Справа в тому, що процес відчуження житла у проблемних позичальників лише почав набирати обертів десь у другій половині 2009 року. У першому півріччі минулого року банкіри ще йшли на реструктуризацію, надавали кредитні канікули тощо. Це означає, що основна маса житла, яке може бути викинуте на ринок (якщо це все-таки станеться), доведеться якраз на кінець 2010-го та 2011 рік.
Зрозуміло, що банки не зацікавлені в обваленні ринку і, відповідно, вартості власних «токсичних» активів. Ключовим чинником для них стане, мабуть, кон’юнктура. У разі появи будь-яких ознак зростання цін та кількості покупців, банки посилять роботу з реалізації застав. Тобто знову-таки почнуть застави активніше виставляти на продаж, ніж принаймні утримають ціни від можливих коливань їх у бік підвищення.
Вважають, що іпотечне кредитування нашій країні рано чи пізно відновиться. Але коли це станеться насправді, не знає ніхто.
Є досить багато прямих і непрямих ознак того, що, незважаючи на заяви самих банкірів, найближчого року-два навряд чи доведеться чекати серйозних зрушень на ринку кредитів. Поки одне зрозуміло: умови іпотечних позик, незважаючи на їхнє формальне поновлення, ще довго залишатимуться малопривабливими і головне – більшістю громадян сприйматимуться як надзвичайно

ризиковий, якщо не сказати безшабашний захід.
Віра громадян у стабільність умов банків, насамперед, ставок за кредитами, які банкіри почали дружно переглядати вже під час першої хвилі знецінення гривні, вочевидь, надовго підірвано. Більше того, сьогодні далеко не кожна навіть заможна сім’я може зробити початковий внесок у розмірі до 50–70% вартості житла, а це якраз і є ключовою умовою при видачі цих іпотечних кредитів. Немає, нарешті, сьогодні ні в кого впевненості в тому, що ціни зростатимуть або принаймні залишатимуться на нинішньому рівні протягом хоч якогось тривалого часу. А тому, брати позику, навіть якщо позика дуже потрібна – не до часу.
Окрім іншого, в пам’яті всіх українських громадян невірне назавжди залишиться історія рекордної девальвації національної валюти у 2008-2009 рр., коли вміст наших гаманців за лічені дні висох майже вдвічі. Найбільше цей процес вдарив саме по валютних позичальниках, хоча до кризи інакше як брати кредити в доларі за більш-менш прийнятними відсотками банки громадянам можливості не давали.
У результаті тепер узяті кредити для сотень тисяч сімей виявились справжньою пасткою до кінця життя. Якщо в попередні роки, за підрахунками самих банків, частка кредитних платежів у бюджеті середньої сім’ї, що підв’язалася на іпотеку, становила близько 40-50%, то минулого року вона зросла до 70-80%, а в ряді випадків перевищила 120%. І це все на тлі скорочення реальних доходів населення, бурхливого зростання безробіття та дворазового падіння цін на ту саму нерухомість, куплену колись у кредит.
Втім, навіть якби всього того, що сталося з країною за останні роки, насправді не сталося, позичувати у банкірів гроші під їхні нинішні 20-30% (і навіть під 10%) річних просто нереально для переважної кількості громадян. Наприклад, щоб позичити сьогодні банку суму в 500 тис. грн., протягом десяти років за таких ставок віддати разом із відсотками доведеться… майже півтора мільйона.
Звичайно, публічно багато банкірів намагаються демонструвати оптимізм і вже вдесяте, якщо не в двадцять п’яте за останні півтора роки прогнозують швидке повернення іпотеки. Однак насправді при найближчому розгляді стану справ усередині цих банків стає очевидним – вони сьогодні самі змушені продовжувати зменшувати свої іпотечні портфелі, бачачи реальний стан справ позичальників та розгрібаючи власні ризикові баланси. Обсяг проблемної іпотеки у них офіційно зріс у 5,5 разів, а ось за неофіційними даними показник уже більше 30% від усіх чинних договорів щодо виданих кредитів.
Чи є сенс розігрівати ринок нерухомості, який ще до ладу не охолонув і взагалі давати такій економіці довгі кредити знову?
Багато закордонних акціонерів українських банків, які нині й створюють основну погоду в нашому банківському секторі, далеко не в захваті від нинішніх цін на нерухомість навіть у їхньому нинішньому вигляді. Ринок столиці, де морально застарілі та старі хрущовські малометражки піввікової давності коштують значно більше, ніж у багатьох столицях Європи (а також у рази більше курортів типу Кіпру, Туреччини чи Єгипту), цілком обґрунтовано розглядається іноземцями все ще як «мильна бульбашка», якій тільки має бути здутися.
Що ж, якщо протягом першого етапу падіння ринку житла (в останні два роки) падав виключно його доларовий еквівалент, то тепер є всі передумови, щоб квадратний метр почав висихати за ціною та національною валютою.
Інвестиції в житло тепер не в пошані
Навіть з урахуванням деякого скорочення депозитних ставок у банків, ситуація у фінансовому секторі на сьогодні така, що доходність від депозиту приблизно у півтора, а то й у два рази вища, ніж від здачі житлової квартири. $70-80 тис. на депозиті сьогодні – близько $600-800 щомісячних банківських відсотків. Квартира в одному зі спальних районів Києва, куплена за ті ж гроші, в процесі здачі (без урахування всіх інших витрат, включаючи тривалі простої) приноситиме господареві нині не більше $400-450 на місяць.
До речі, ринок оренди житла, що підріс у серпні, зрушився з мертвої точки не тільки у зв’язку з початком нового навчального року (тобто притоку нових студентів до столичних вузів), а й тому, що оренда навіть недешевого житла сьогодні набагато вигідніша за будь-яку. іпотеки. Навіть якщо йдеться про купівлю в кредит найдешевших квартир у передмісті чи аварійному стані.
Ті громадяни, які до кризи накопичували заощадження з метою купівлі житла для власних потреб, зараз не знаходять нічого кращого, як продовжувати накопичувати гроші. Адже молодим сім’ям, які, наприклад, уже мають кошти на покупку якогось житла (скажімо, $70-100 тис.), набагато вигідніше продовжувати винаймати квартиру, ніж брати іпотеку та сплачувати відсотки тут і зараз. Потроху збільшуючи свої вклади, вони незабаром цілком можуть статися, зможуть купити житло вищої категорії, але за нижчою ціною.
Власне, статистика приросту вкладів фізосіб на банківських депози

Ітах, незважаючи на скорочення ставок, якраз і демонструє, що довіра до банків (принаймні у справі депозитів) потроху воскресає. Простіше кажучи, вклади живими грошима, якими можна в разі чого скористатися, вважається сьогодні серед громадян значно безпечнішим інвестуванням, ніж покупка метрів в умовах ринку, що падає. Криза знищила віру в нерухомість, як надійний, абсолютний та безальтернативний спосіб збереження та примноження грошей.
До речі, аналогічні процеси відтоку готівки з ринку нерухомості (як і падіння загалом привабливості квадратних метрів як об’єкта інвестування) знову спостерігається у всьому світі. Якщо взимку та навесні ціни на житло в розвинених країнах трохи стабілізувалися, то вже влітку вони знову обвалилися десь на 15-20% практично у всіх країнах – від Америки та Європи до Туреччини та Японії.
Коли буде дно?
Цінове «дно» завжди настає точнісінько за день до того, як ринок почне зростати і вже не повертається до колишніх провалів. Багато експертів досі прогнозували, що пожвавлення буде неминучим, а зростання цін почнеться восени 2009-го. Коли прогноз вкотре не виправдався, годину «ікс» було перенесено на весну 2010-го. Багато ріелторів відігравали ідею того, що, мовляв, у зв’язку з приходом нової владної команди, на Київ вдарить нова армія регіональних чиновників (з Донецька, Дніпропетровська, Криму), які скуповуватимуть тут квадратні метри, розігріваючи попит.
Виявилося, у «донецьких» житло у столиці вже давно скуплено? Так це чи ні, але досі прогнози тих, хто грає на підвищення, чомусь не справджуються. Втім, аналогічним чином ті ж аналітики не бажали бачити кілька років тому, що «ціновий міхур», що утворився на ринку нерухомості України, де ціни на житло виявилися вищими за європейські, а доходи залишалися одними з найнижчих у Європі, рано чи пізно закінчиться крахом. Виходить, і сьогодні їх прогнози щодо закінчення спаду цін, як і швидкого завершення кризи, м’яко кажучи, ненадійні.
Останнім часом все частіше існує думка, що ситуація на українському ринку нерухомості може розвиватися за так званим «японським сценарієм». “Японський сценарій” – це коли на ринку нерухомості протягом тривалого періоду спостерігається плавне, але неодмінне зниження цін на житло. Період може охоплювати майже десять років поспіль. Виходить, питання сьогодні має полягати вже не в тому, коли і як закінчиться цінове піке, а в тому, чи зростатимуть ціни взагалі після того, коли «дно» буде нами по-справжньому виявлено?
Довідка
На ринку вторинного житла найбільша кількість договорів купівлі-продажу сьогодні полягає у найдешевшому сегменті економ-класу (квартири вартістю $45-65 тис.), а також ще трохи в середньому ціновому сегменті – $65-80 тис. Також інтерес зберігається на квартири бізнес- класу в будинках у центрі міст та віком до 10 років у найпопулярніших районах.
Найбільший попит у покупців сьогодні мають однокімнатні квартири, на купівлю яких припадає близько 44% угод (на двокімнатні – 43% угод, тоді як попит на трикімнатні і більше – 13%). При цьому 65% усіх угод у Києві припадає на покупку квартир вартістю до $100 тис., а 22% угод – від $100 до $200 тис.
Найдорожчу квартиру в історії Києва, та й усієї України, було виставлено на продаж у 2008-му році і коштувала вона $15 млн. Дана квартира з 25-ма кімнатами та площею 994,6 кв. м розташовувалась на вул. Шовковичній.
У 2010 році одна з найдорожчих квартир Києва продається за $9,3 млн. Це 8-кімнатні апартаменти у чотирирівневому пентхаусі площею 1209 кв. м на вул. Московської на Печерську. За такою самою ціною виставлено зараз кілька квартир на вул.Грушевського неподалік Верховної Ради та Кабміну. Найдешевшу квартиру було продано цього року за $28,5 тис. Це 1-кімнатна квартира площею 32 кв. м. в районі ДВРЗ було продано у травні цього року.